FORENSIS 건물 누수 정밀감정 | FD엔지니어링

요약
– 누수원인조사 용역 과업지시서에는 조사 범위, 누수피해 발생 이력과 보수공사 내역, 도면(시방서·설계서)과 실제 시공 상태 대조, 비파괴(NDT) 수분 측정, 다중 모달 교차 확인, CFD 시뮬레이션 분석, 감정서 납품까지 7가지 조사 항목을 넣어야 합니다.
– 누수원인조사는 보수공사 설계용역과 별도로 발주하는 독립 공정입니다. 설계 업체는 누수 원인을 진단하는 장비와 기술을 갖고 있지 않기 때문입니다.
– 구조체 속 수분을 재는 방식이라 누수가 멈추고 표면이 마른 뒤에도 조사할 수 있어, 비가 올 때를 기다리지 않고 발주할 수 있습니다.

원인조사 없이 보수 설계를 발주하면 어떤 일이 생기는지는 본편 「공공건물 누수, 보수공사 설계용역 전에 원인조사가 먼저 필요한 이유와 5단계」에, 실제 공공건축물 현장 사례는 네이버 블로그 「공공건축물 누수, 왜 보수해도 반복될까?」에 정리했습니다. 이 글은 담당자가 과업지시서를 쓸 때 바로 옮겨 쓸 수 있도록 질문과 답으로 구성했습니다.

영상 요약 — 공공건물 누수는 왜 보수해도 반복될까요? 원인조사는 왜 설계용역과 따로 발주해야 할까요? 바닥을 깨지 않고 원인부를 어떻게 확인할까요?

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누수원인조사 용역 과업지시서에는 어떤 조사 항목을 넣어야 하나요?

조사 범위, 누수피해 발생 이력과 보수공사 내역, 도면(시방서·설계서)과 실제 시공 상태 대조, 비파괴(NDT) 수분 측정, 다중 모달 교차 확인, CFD 시뮬레이션 분석, 감정서 납품의 7가지입니다. 이 7가지가 들어가야 조사 결과가 “어디가 젖어 있다”는 설명을 넘어, 물이 들어오는 원인부(유입 위치)와 이동 경로를 보여 주는 자료가 됩니다.

누수원인조사 용역이란 물이 들어오는 원인부와 피해가 보이는 피해위치(피해부) 사이의 이동 경로를 측정 자료로 확인하고, 그 결과를 감정서로 납품하는 용역입니다. 과업지시서에 항목을 구체적으로 적어 두어야 납품 검수 기준도 함께 분명해집니다.

번호	조사 항목	과업지시서에 적을 내용
1	조사 범위	피해위치(피해부) 목록과 도면 표시, 원인 후보 부위(옥상·외벽·창호·신축이음·배관 관통부·배관 계통)
2	누수피해 발생 이력과 보수공사 내역	최초 발생 시점, 강우와의 관계, 과거 보수 일자·위치·공법 검토 → 보수공사 하자인지, 공사한 곳 외 다른 원인인지 확인
3	도면(시방서·설계서)과 실제 시공 상태 대조	마감층·슬래브 구성, 방수층 위치 등 시공 상태를 측정해 도면·시방서와 다른 부분을 자료로 기록
4	비파괴(NDT) 수분 측정	GPR(지표투과레이더), 심층부·중층부·표층부 함수율, 열적외선(열화상) 측정. 측정 단계에서 철거하지 않음
5	다중 모달 교차 확인	서로 다른 측정이 같은 위치를 가리킬 때만 원인부로 판단, 결로 여부(표면 온도와 이슬점 비교) 함께 검토
6	CFD 시뮬레이션 분석	원인부에서 피해위치까지 물의 이동을 수치해석으로 재현, 층간 3D 모델 포함
7	감정서 납품	수분 분포도, 구조체 내부 수분 3D 분포도, 유입 위치도, 층간 3D(CFD)를 담은 감정서

누수원인조사는 보수공사 설계용역과 따로 발주해야 하나요?

네, 별도로 발주해야 합니다. 설계 업체는 누수 원인을 진단하는 장비와 기술을 보유하고 있지 않고, 누수원인조사는 측정·분석·감정서 작성으로 이어지는 별도 공정이기 때문입니다.

공공 입찰에서 건축물 누수는 「○○ 보수공사 설계용역」 안에 묶여 나오는 경우가 많습니다. 이 구조에서는 원인을 확인하는 측정(진단)이 과업에 없으니 설계가 피해위치를 기준으로 진행됩니다. 발주 순서는 누수원인조사 → 보수공사 설계용역 → 보수공사로 잡고, 원인조사 감정서를 설계용역의 과업 근거로 붙이는 방식이 맞습니다.

조사 범위와 누수피해 발생 이력은 어떻게 적어야 하나요?

누수피해 발생 이력과 과거 보수공사 내역 또는 신축시공 자료를 함께 과업 자료로 넘겨야 합니다. 이력이 있어야 누수가 보수공사의 하자인지, 공사한 곳 외의 다른 원인인지를 가릴 수 있습니다.

물은 옥상 방수층, 외벽 균열, 신축이음, 배관 관통부로 들어와 마감층을 따라 옆으로 이동한 뒤 이음부처럼 약한 곳에서 떨어집니다. 최상층 사무실 천장에 얼룩이 있다면 천장 바로 위 슬래브만이 아니라 옥상 방수층과 배수구 주변, 인접 외벽과 창호까지 범위에 들어가야 합니다.

도면·시방서와 실제 시공 상태도 측정으로 확인할 수 있나요?

네, 확인할 수 있습니다. 도면·시방서·설계서에 적힌 것과 실제로 시공된 상태는 다를 수 있으므로, 마감층과 슬래브 구성, 방수층 위치 등 시공 상태를 측정(진단)해 도면과 다른 부분을 자료로 남기는 항목을 과업에 넣어야 합니다.

GPR 단층 촬영에서는 마감층·몰탈·슬래브의 경계와 매립 배관 위치를 확인할 수 있고, 이를 도면과 겹쳐 보면 설계와 다르게 시공된 구간과 물이 이어지는 경로가 드러납니다. 이 자료는 시방서 이행 여부와 부실 시공 여부를 판단하는 근거 자료가 되며, 하자 여부와 책임은 계약 조건과 당사자 합의, 필요하면 법원 판단으로 정해집니다.

비파괴 수분 측정과 교차 확인은 과업지시서에 어떻게 적나요?

GPR, 심층부·중층부·표층부 함수율, 열적외선(열화상) 측정을 하고, 교차 검증하여 판단한다는 다중 모달 교차 확인 기준을 함께 적습니다.

GPR은 물의 유전율이 마른 콘크리트(약 4~10)보다 훨씬 크다는 성질을 이용합니다. 수분이 많은 구간에서는 전자기파가 느려지고 감쇠가 커지므로, 같은 측선 안에서 신호가 달라지는 구간을 비교해 젖은 범위를 좁힐 수 있습니다(Laurens 외, 2005; Klysz·Balayssac, 2007). 함수율은 깊이별로 나눠 재야 표면만 젖은 것인지 내부까지 젖은 것인지 구분됩니다. 다만 철근·배관·재료 경계에서도 신호가 달라지고, 결과는 재료와 두께, 수분 상태, 계절에 따라 달라지므로 한 가지 측정만으로 결론을 내리지 않습니다.

같은 기준으로 결로 여부도 가립니다. 결로는 표면 온도가 주변 공기의 이슬점보다 낮을 때 그 표면에 물이 맺히는 현상입니다. 열화상 표면 온도와 실내 온습도로 계산한 이슬점을 비교하고 내부 수분을 함께 보면, 결로와 누수 중 어느 쪽이 주된 원인인지 가릴 수 있습니다.

가압 후 압력 저하, 청음, 담수 같은 일반 누수탐지 방식은 배관이 새는지를 확인하는 데 쓰입니다. 원인이 방수층·외벽·이음부·옥상에 있을 수 있다면 구조체 안의 수분을 재는 측정 항목이 따로 있어야 합니다. 측정 단계에서 바닥과 벽을 철거하지 않는 NDT 방식이라 시설 운영 중에도 구역을 나눠 진행하며 소음이 발생하지 않고, 철거와 원상 복구에 드는 시간과 비용이 들지 않습니다.

과업지시서 문구는 아래처럼 모호한 표현을 구체적인 표현으로 바꿔 쓰면 됩니다.

구분	모호한 문구	구체적인 문구
조사 범위	누수 부위 조사	피해위치(피해부) 전체와 옥상·외벽·창호·신축이음·배관 관통부 등 원인 후보 부위
이력 검토	(없음)	누수피해 발생 이력과 보수공사 내역 검토로 보수공사 하자 여부와 다른 원인 여부 구분
시공 상태	(없음)	도면(시방서·설계서)과 실제 시공 상태(마감층·슬래브 구성, 방수층 위치)를 측정으로 대조
조사 방법	누수탐지 실시	GPR·깊이별 함수율·열화상 비파괴 수분 측정 후 다중 모달 교차 확인으로 원인부 판단
분석	원인 분석	CFD 시뮬레이션으로 원인부에서 피해위치까지 이동 경로 재현(층간 3D 포함)
결과물	결과 보고서	수분 분포도, 구조체 내부 수분 3D 분포도, 유입 위치도, 층간 3D(CFD)를 담은 감정서

누수가 멈추고 마른 뒤에도 조사할 수 있나요?

가능합니다. 천장이나 벽체 표면은 며칠이면 마르지만 콘크리트 구조체 속 수분은 훨씬 오래 남고, GPR과 심층·중층부 함수율은 이 남은 수분의 분포를 측정하기 때문입니다. 비를 기다리거나 물을 다시 뿌리지 않아도 됩니다.

누수피해가 생기고 수개월이 지났거나, 맑고 더운 날씨로 표면이 말라 있어도 측정과 진단이 가능합니다. 그래서 장마철 피해를 확인한 뒤 예산을 확보해 가을·겨울에 원인조사를 발주해도 됩니다. 다만 마른 정도와 재료, 계절에 따라 남아 있는 수분의 양상이 달라지므로, 누수피해 발생 이력과 도면을 함께 보고 측정 범위를 정합니다.

CFD 시뮬레이션과 감정서는 왜 과업에 넣어야 하나요?

원인부와 피해위치가 왜 다른지를 설명하고, 그 결과를 설계·예산·하자 협의에 그대로 쓰기 위해서입니다. CFD 시뮬레이션은 원인부에서 들어온 물이 층별 경사, 재료의 투수성, 이음부를 따라 피해위치까지 이동하는 과정을 수치해석으로 재현하고, 감정서는 측정 자료·교차 확인 결과·CFD 분석을 하나로 묶습니다.

측정 자료만으로는 “이 구간이 젖어 있다”까지 말할 수 있습니다. 이동 경로가 층간 3D 모델로 재현되어야 왜 그 위치가 원인부인지, 왜 이전 보수 뒤에도 같은 자리가 다시 젖었는지를 예산 부서·시공사와 같은 자료로 이야기할 수 있습니다. 결과물을 “보고서”로만 적어 두면 사진 몇 장과 의견으로 끝나는 경우가 있으므로, 과업지시서에 수분 분포도, 구조체 내부 수분 3D 분포도, 유입 위치도, 층간 3D(CFD)를 담은 감정서로 적어 두면 납품 검수 기준이 분명해집니다. 감정서는 보수공사 설계용역의 과업 근거, 예산 요구 자료, 하자·책임 소재 협의 자료로 쓸 수 있습니다.

발주 전에 담당자는 무엇을 준비하나요?

누수피해 발생 이력과 보수공사 내역, 발생 기록, 피해위치를 표시한 도면 세 가지면 조사 범위와 일정을 정할 수 있습니다.

• 보수 이력: 보수 일자, 위치, 공법, 하자보수 기간 여부
• 발생 기록: 누수 발생 시점, 발생 이력, 피해 위치 사진
• 도면: 건축 평면도, 옥상 평면도, 설비(급수·배수) 도면, 시방서·설계서에 피해위치 표시

자주 묻는 질문

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함께 읽기 — 공공건물 누수, 보수공사 설계용역 전에 원인조사가 먼저 필요한 이유와 5단계 · 공공건축물 누수 현장 사례(네이버 블로그)

참고 문헌
Laurens, S., Balayssac, J.P., Rhazi, J., Klysz, G., Arliguie, G. (2005). Non-destructive evaluation of concrete moisture by GPR: experimental study and direct modeling. Materials and Structures, 38, 827–832.
Klysz, G., Balayssac, J.P. (2007). Determination of volumetric water content of concrete using ground-penetrating radar. Cement and Concrete Research, 37(8), 1164–1171.

(주)FD엔지니어링(구 FD누수공사, 영문 FD LEAKTECH)은 GPR(지표투과레이더)·마이크로파 함수율·열화상·탄성파·CFD 수치해석을 교차 검증하는 FORENSIS™ 시스템으로 건물 누수 원인과 지중 상수도 배관 누수를 비파괴로 규명하는 누수 정밀감정 전문기업입니다. 상수관망·매설배관 누수탐사는 fdleaktech.co.kr에서 다룹니다.

글 · 김익경((주)FD엔지니어링 대표, 누수 현장 경력 15년 이상·법원감정 수행)

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